Steuervorteile bei der Wärmedämmung

Der Umfang der steuerlichen Vorteile hängt im Wesentlichen von der Nutzung der betreffenden Immobilie ab.

• Vermietete Immobilie
  Viele steuerliche Anreize bieten Kosten für Wärmedämmmaßnahmen an vermieteten Gebäuden.
  Diese Kosten können in der Regel in vollem Umfang steuerlich berücksichtigt werden. Der Abzug erfolgt hier nicht als Sonderausgaben, sondern im Rahmen der Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und kann damit auch - anders als beim Sonderausgabenabzug - zu steuerlich verrechenbaren Verlusten führen.
  
  Zu unterscheiden ist hier nur, über welchen Zeitraum die Kosten steuerlich berücksichtigt werden können. Dies hängt im Wesentlichen davon ab, wie lange sich das Gebäude bereits im Besitz des Steuerpflichtigen befindet.
  
  Befindet sich das vermietete Gebäude bereits mehr als drei Jahre im Eigentum des Steuerpflichtigen, so können sowohl die direkt durch die Modernisierung anfallenden Kosten (für Baumaterialien, Handwerker etc.) als auch die damit im Zusammenhang stehenden Kosten, wie z.B. Schuldzinsen für ein für die Modernisierungsmaßnahmen aufgenommenes Darlehen oder die Kosten für einen Energieberater steuerlich berücksichtigt werden. Als Werbungskosten mindern sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und können so auch zu Verlusten in dieser Einkunftsart führen, die mit anderen Einkünften (z.B. aus nichtselbständiger Arbeit) verrechnet oder als Verlustvortrag in späteren Jahren genutzt werden können. Der Steuerpflichtige hat alternativ auch ein Wahlrecht, die Modernisierungskosten steuerlich auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig zu verteilen, um so das im Rahmen seiner Steuerplanung für ihn optimale Ergebnis zu erzielen.
  
  Werden die Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie durchgeführt und übersteigen die Kosten 15 % des Kaufpreises für das Gebäude, so können die Kosten lediglich im Rahmen der normalen (linearen oder degressiven) Abschreibung steuerlich berücksichtigt werden (in der Regel verteilt über 50 Jahre).
   
• Eigengenutzte Immobilie
  Liegt das Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder einem städtebaulichen Entwicklungsbereich, ist die Durchführung von Wärmedämmmaßnahmen auch steuerlich interessant. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Steuerpflichtige die von ihm getragenen Aufwendungen über 12 Jahre verteilt als Sonderausgaben von seinem Einkommen abziehen.
  
  Diese steuerliche Fördermöglichkeit besteht auch für Baudenkmäler, wenn eine entsprechende Bestätigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde vorliegt.

Fazit
Insbesondere für Vermieter ist die Durchführung von Wärmedämmmaßnahmen an einem Gebäude steuerlich interessant. Für Eigennutzer, deren Gebäude ein Baudenkmal darstellt oder in einem Sanierungsgebiet liegt, können sich ebenfalls steuerlich interessante Gestaltungsmöglichkeiten ergeben.

Wir empfehlen, im Vorfeld einer Modernisierungsmaßnahme in jedem Fall Ihren Steuerberater zu Rate zu ziehen, um mit ihm die für Sie optimale Steuerstrategie auszuarbeiten. So können Sie auch im Rahmen der Finanzierung auf einer sicheren Grundlage kalkulieren.

Quelle:
Georg Zehentner, Oelmaier-Zehentner & Kollegen GbR
Tel: 08631-16030, info@oelmaier.com